賃貸マンションやアパートの雨漏り｜損害賠償責任の所在と損しないための対応

「雨漏りが発生したけれど、自分はまず何をすればいいのだろう？」
「大家さんが無料で修理してくれないだろうか？」

突然のアクシデントにお困りなら、この記事が力になります。
お住まいの賃貸物件で急に雨漏りが発生したら、自分はどうすればよいか、どこに連絡したらいいかわからなくて焦ってしまいますよね。

雨漏りのような賃貸物件で発生したトラブルは、基本的には大家さんなどの貸主（以下、「大家さん」）と結んだ賃貸借契約書の内容によって判断されます。
しかし、その契約書の内容が難しいといったこともあるでしょう。

この記事では賃貸物件の借主の方向けに、国土交通省が公表している標準的・一般的な賃貸借の契約書（以下、「標準的な契約書」）に基づいて、お住まいの賃貸物件で雨漏りが発生したときの何を確認すべきかや、雨漏りが発生したときにやるべきことなどを解説します※。

※本稿で紹介する内容は標準的・一般的な賃貸借契約書に基づくものであり、必ずしも本稿をお読みになられている方の案件に当てはまるとは限りません。
必ずご自身での契約書の内容を確認し、不明な点等あれば専門家に相談をしましょう。

これを読めば、賃貸物件で雨漏りが起こったときに、何をすべきか、誰に連絡すればいいのかの基本部分がわかり、正しく対応できます。

賃貸物件で雨漏りが生じたら、まずは契約書や付属書類の確認を

賃貸物件で雨漏りが発生した際、誰が修繕をすべきかについては、大家さんと締結した賃貸借契約書に基本的に定められています。

※記載がないような場合は、民法などの法律の規定によりますが、本稿で紹介する内容と基本的には同じです。

賃貸物件の使用に必要な修繕は大家さんの負担が基本

賃貸物件においては、賃貸物件を借主が使用していくにあたって必要な修繕は大家さんの負担とされるのが一般的です。
標準的な契約書にも以下のような記載があります。

「甲（大家さん）は、乙（借り主）が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。」

お住まいの賃貸物件で雨漏りが判明したら、通常どおり・今までどおりに使用していくことは基本的には困難といえるでしょうから、雨漏りへの修繕対応は基本的には大家さんが負うこととなります。

雨漏りの原因が借り主側にあった場合（例えば、借り主のうっかりで壁の一部を壊してしまった場合）はどうでしょうか？
この場合でも、一般的には大家さんに修繕義務が生じるといわれています。
ただし、大家さんはその修繕をおこなったうえで借り主に対して損害賠償の請求をすることが次に想定されます。

なお、大家さんとの契約のなかで、「修繕義務は借り主が負担する」という特約がおかれている場合もあります。
このような特約も一般的には有効とされています。
ただし、借り主が消費者である場合においては大小問わずすべての修繕について借り主の負担とすることは、消費者契約法10条に基づいて無効と判断される余地がありえます。

消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

出典：消費者庁｜第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）（最終閲覧日：2024年2月23日）

いずれにしても、まずは大家さんとの契約関係が出発点となります。
雨漏りの事態が生じた場合は、賃貸借契約書（契約時に渡された重要事項説明書その他付属書類）を確認しましょう。

次からは、雨漏りが発生した際にやるべきことをご紹介します。
なるべく早くやるべきこともありますが慌てず対応しましょう。

賃貸物件で雨漏りを発見したら写真や動画を撮って通知する

賃貸物件で雨漏りを発見したら、標準的な契約書では借主が大家さんに通知を要すべき旨が定められているのが一般的です。
その通知の際には、いつ頃から生じたのかの記録や、写真や動画で雨漏りの実際の様子を撮っておきましょう。

写真や動画は雨漏りの状況の証拠となり、大家さんとの関係でより円滑に迅速に修繕をしてもらうための一助となります。

貸主が修繕してくれない場合に追加でやるべきこと

雨漏りが起こっていることを貸主に報告しても、すぐに対応してくれなくて困ってしまうことがあります。
そんなときにやるべきことを2つ紹介します。

借主自身が修繕する

借主が貸主に修繕が必要な旨を伝えたにも関わらず、貸主が修繕をおこなわないときは、借主がその修繕をできる場合があります。

標準的な契約書においても、借り主が大家さんに通知をしたことを前提としたうえで「甲（大家さん）が正当な理由なく修繕を実施しないときは、乙（借り主）は自ら修繕をすることができる。」と規定しています。
この場合の修繕費用も、借り主自らが原因を作った場合は別ですが、そうでない場合は大家さん側の負担となる旨も規定されています。

以上のとおり、借り主自身で修繕できる場合もありますが、どういう場合にしてよいかも契約書の内容によるため、この場合でもまずは契約書の内容を確認しましょう。
そうしないと、「本来支払わなくてよい修繕費用を自分が負担してしまった……」という事態になりかねないからです。

国民生活センターや法テラスに相談する

大家さんに修繕をお願いしても対応してくれない場合には、ひとつに国民生活センターに相談するという方法もあります。
国民生活センターとは、生活の安定や向上のための情報の提供をしてくれる独立行政法人です。

また、契約上のトラブルでもあるため、日本司法支援センター（通称：法テラス）に法律相談をする、という手もあります。
法テラスは、法的なトラブルの解決に必要な情報やサービスの提供を受けられるようにと設けられた法務省所管の法人です。

賃貸物件や雨漏り修理などのトラブルに関する相談も受け付けています。
貸主が対応してくれないときにどうしたらいいのか、困ったらアドバイスをもらいましょう。

独立行政法人 国民生活センター

まとめ

最後にこの記事の重要なポイントをまとめました。

賃貸物件で雨漏りが起こった場合は契約内容をよく確認してください。

ご自分で修理業者を手配しなければいけないときには、雨漏り修理110番にご相談ください。
雨漏り修理のプロをすぐにご紹介いたします。