【鍵交換】賃貸のルールと費用相場｜すぐ使える初期費用の節約術

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賃貸住宅の鍵交換は任意

冒頭で触れたとおり、賃貸住宅の鍵交換は借主の任意です。

法律上でも大家や不動産会社が鍵交換をする規定はないので、賃貸契約書に書かれていても不要なら交換を断っても問題ありません。

ただし、鍵交換しないと防犯上のリスクが高まることは理解しておきましょう。

詳しくは後述しますが、不法侵入や盗難など大きな犯罪に巻き込まれるおそれがあります。

そもそも、物件によっては鍵交換が義務のところもあります。

鍵交換を希望しない場合は、その物件が鍵交換しなくても問題ないか、契約前に不動産会社に確認しましょう。

鍵交換しないと防犯上のリスクが高まるのも事実

先ほど、鍵交換しないと犯罪に巻き込まれるリスクがあるとお伝えしました。

もっと具体的にいうと、前の入居者が合鍵（スペアキー）を作っていて、それを退去時に返していなかった場合、不法侵入される危険があります。

賃貸物件では、入居時にもらった鍵は退去時にすべて返却しないといけません。

しかし、大家さんも複製された鍵まですべて把握するのは困難なので、合鍵をもったまま引越してしまってもわからないのが現状です。

もちろん大半の人は「うっかり返し忘れた！」などで、犯罪につながるケースは稀だと思います。

ただ、どこかに合鍵をもっている人がいる限り、不法侵入されるリスクをゼロにはできません。

ご自身の安全のためにも、できれば鍵交換することをおすすめします。

新築でも鍵交換する

鍵交換と聞くと中古物件をイメージする方が多いですが、実は新築物件でも工事後に鍵交換することが多いです。

なぜなら、工事中に出入りした業者が合鍵を作っているおそれがあるためです。

新築の家を購入しカギを渡されましたが、そのカギが工事期間中に使用されたままだと、とても不安です。新しいものに交換してもらうべきでしょうか?

ご購入された新築の一戸建やマンションの玄関キーが、ご心配のように施工中、第三者により知らないうちに複製される可能性が否定できないため、建築中の住戸玄関錠には工事期間中のみ使用できる、コンストラクションキーシステム ( 以下コンスキー ) が採用されているのが一般的です。
引用：日本ロックセキュリティ協同組合

最近は、工事中は施工者用キーを使い、入居時に本物のキーをシリンダーに挿して施工者用キーを使えなくなる仕組みを採用しているところが多いです。

ただ、この仕組みでも「限りなくリスクをゼロにしたい」という管理側の意向で、鍵交換を義務化しているところもあります。

新築でも鍵を交換するほどなので、中古物件ならなおさら、鍵交換したほうがよいのではないでしょうか。

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鍵の交換費用は借りる人が払うことが多い

では、賃貸住宅で鍵交換する場合、費用負担はどうなっているのでしょうか。

鍵の交換に関して、国土交通省のガイドラインでは「貸す人が負担するのが妥当」と記載されています。

鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。
引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

しかしあくまでガイドラインであって、これ自体に法的な強制力はありません。

ほとんどの場合、入居者の負担になっているのが現状です。

【タイミング別】交換費用の負担者

では、鍵交換のタイミングごとに、誰が費用を負担するのか見てみましょう。

以下をご覧ください。

鍵交換の費用負担先

経年劣化による破損にともなう交換: 大家や管理会社の負担
紛失による交換: 借主負担
個人的な理由による交換（防犯対策など）: 借主負担

基本的に、管理側に費用を負担してもらえるのは経年劣化で壊れた場合のみです。

同ガイドラインでも「経年劣化で壊れた場合は借主に責任はない」と記載されています。

設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）
経年劣化による自然損耗であり、賃借人に責任はないと考えられる。
引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

一方で鍵をなくしたり、防犯対策のために交換する場合は借主負担になります。

特に鍵をなくした場合は、きちんと対処しないと事態を悪化させてしまうので、適切な対応を心がけましょう。

詳しくは「入居後に鍵をなくしたときの対処法」をご覧ください。

入居時の交換費用は交渉する余地はある

入居時の鍵交換費用は借主の負担になっていることがほとんど、とお伝えしましたが、管理側と交渉する余地はあります。

実際に、賃貸契約を結ぶ前に話し合って無料になった方もたくさんいるようです。

以下、実例をご覧ください。

実例1

引っ越しの初期費用、家賃4.5万円に対して19万円と提示された。
そこから仲介手数料半額、鍵交換無料、保険会社変更と交渉して13万円になりそう。知識ってすげー！
— 馬肉かなめ (@piyo_kuc) August 21, 2021

実例2

やっと引っ越す家が決まり、交渉したら、家賃と礼金は、下げられなかったけど、仲介手数料と鍵交換費がゼロになった！
約８万浮いたので、冷蔵庫買える☺️
— TAKOYAKI!!因島横浜ロマポル全通🫶 (@meeeeeel1006) September 20, 2022

交渉したい場合は、契約前に物件を仲介する不動産会社にガイドラインを示して相談してみましょう。

例えば、

「国交省のガイドラインを確認したところ、入居者の入れ替わりなどでの鍵交換代は貸主様が負担するのが妥当とのことでした。一方的で申し訳ないですが、費用を負担していただけないか交渉してもらえませんか」

のような感じです。

ただ、なかにはこのような交渉をよく思わない大家さんもいますし、人気物件だと入居を断られてしまうおそれもあるので、その点は理解しておきましょう。

あくまでもお願いする立場なのを忘れずに、まずは物件の担当者に相談してみるとよいでしょう。

賃貸住宅の鍵交換の平均額は1万7千円

それでは、鍵交換費用を詳しく見ていきましょう。

大手住宅情報サイトの掲載物件から算出した、賃貸住宅の鍵交換費用の平均額は17,226円です。

価格別では、15,001〜20,000円がいちばん多いです。

調査サイト：住宅情報サイト「SUUMO」
調査対象：名古屋市内の賃貸住宅（ワンルーム）100件
調査日：2022年12月6日

ただ、交換費用は鍵の種類によって変わり、防犯性の高い鍵になるほど高くなります。

以下で鍵の種類ごとの交換費用をご紹介するので、引き続きご覧ください。

鍵の種類で変動する

弊社では鍵交換をした人にアンケートをとりました。

その結果から、賃貸住宅でよく使われる3種類の鍵の交換費用をご紹介します。

調査日：2022年4月21日
対象者：100人

ピンシリンダー錠　ピンシリンダーキー

特徴: 挿し込む鍵の片方にギザギザがある
平均費用: 10,750円

ディスクシリンダー錠　ディスクシリンダーキー

特徴: 挿し込む鍵の両方にギザギザがある
平均費用: 16,568円

ディンプルシリンダー錠　ディンプルキー

特徴: 挿し込む鍵の先端が丸く、表面に丸いくぼみがある
平均費用: 18,616円

ギザギザが片側1方だけのピンシリンダーキーは作成がとても簡単なので、交換費用はいちばん安いです。

ディスクシリンダーキーはすでに製造中止になっていますが、古い賃貸住宅ではまだ使われています。

こちらも作成が簡単なので、交換費用は比較的安価です。

最新のディンプルキーは、表面のくぼみを作成するのに専用の機械が必要なため、交換費用は高いです。

複製が難しく防犯性が高いことから、新しい賃貸住宅でよく使われます。

鍵は使いまわしが基本

「鍵交換代として数万円支払ったのに渡されたのが使い古しだった」

「本当に交換したの？」

実は賃貸住宅では、新品ではなく、今ある鍵を使いまわすことが多いです。

といっても同じ部屋の鍵を使い続けるのではなく、他の部屋や物件とローテーションしながら使います。

鍵を入れ替えながら使いまわすことで、交換のコストを抑えつつ不法侵入などのリスクも減らしているのです。

例えば、あなたが借りた201号室の鍵は以前301号室で使われていた鍵かもしれません。

とはいえ、鍵が使い回されていると聞くとやはり不安な方は、契約前に不動産会社を通して交換方法を聞いてもらうとよいでしょう。

もちろん、毎回新品の鍵と交換している大家さんもいますよ。

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費用が高いからと勝手に交換するのはNG

ひとめぼれした物件だけど、鍵交換費用が想定より高く、

「鍵交換せずに入居してあとで自分で交換したら安く済むのでは？」

と考えている方もいるかもしれません。

しかし、賃貸住宅では自分で勝手に鍵交換するのはNGです。

なぜなら、鍵を含めてその住宅に最初から備わっている設備はすべて、大家さんの所有物になるからです。

特に、契約書で鍵の交換追加が禁止されている場合は明確な契約違反となります。

勝手に交換して壊すと損害賠償を請求されることもあるので、許可なく交換するのはやめましょう。

鍵以外で初期費用を抑える4つのコツ

鍵交換費用の交渉が難しい場合は、鍵以外の項目で工夫してみましょう。

賃貸住宅の初期費用の平均額は家賃の約5～6ヵ月分といわれており、家賃5万円の住宅なら25～30万円が相場です。

ここから節約できるところは節約したり、不要な項目を外したりしていくと、相場よりも初期費用を抑えられる可能性があります。

初期費用に含まれる鍵以外の項目は次のとおりです。

敷金（保証金）

内容: 退去時の原状回復費用として大家さんに預けるお金。退去時に原状回復にかかった金額が差し引かれて戻ってくる。
費用相場: 家賃の1～2ヵ月分

礼金

内容: 入居時に大家さんへのお礼として支払うお金。
費用相場: 家賃の1～2ヵ月分

仲介手数料

内容: 物件を仲介する不動産会社に支払うお金。法律で上限は家賃の1ヵ月分と決められている。
費用相場: 家賃の0.55～1ヵ月分

火災保険料

内容: 火災や水漏れなどに備えて加入する保険料。
費用相場: 1万5千円～2万円（2年契約）
※年間5千円～1万円

保証料

内容: 家賃保証会社を利用する場合に発生するお金。家賃が払えなくなったときに備えて加入を義務づけている物件が多い。
費用相場: 家賃+共益費の0.5～1ヵ月分

オプション

内容: 除菌消臭などのクリーニングサービスや、24時間サポートなどの入居者サービスがある。
費用相場: 菌消臭だと1万円

前家賃（共益費込み）

内容: 契約時に前払いする入居から1ヵ月分の家賃。
費用相場: 1ヵ月分の家賃（共益費込み）

参考

オフ賃貸
CHINTAI情報局
レイクALSA（最終閲覧日：2022年12月13日）

上記のなかで、自分の選び方次第で安くできたり、契約時に交渉できたりする項目は4つあります。

敷金、礼金
仲介手数料
火災保険
オプション

では、これらの費用を安くするポイントを解説します。

敷金・礼金ゼロ物件を選ぶ

敷金・礼金は初期費用のなかでも大きな割合を占めるので、これらが無料の物件を選べば初期費用を大幅に抑えられます。

では、実際いくら変わるのか、家賃5万円・共益費5000円の物件でシュミレーションしてみましょう。

敷金

敷金・礼金あり: 5万円（1ヵ月分）
敷金・礼金なし: 0円

礼金

敷金・礼金あり: 5万円（1ヵ月分）
敷金・礼金なし: 0円

仲介手数料

敷金・礼金あり: 5万円（1ヵ月分）
敷金・礼金なし: 5万円（1ヵ月分）

火災保険料

敷金・礼金あり: 1万円
敷金・礼金なし: 1万円

保証料

敷金・礼金あり: 5万5千円
敷金・礼金なし: 5万5千円

前家賃（共益費込み）

敷金・礼金あり: 5万5千円
敷金・礼金なし: 5万5千円

オプション

敷金・礼金あり: 除菌消臭：1万円
敷金・礼金なし: 除菌消臭：1万円

鍵交換費用

敷金・礼金あり: 1万7千円（平均額）
敷金・礼金なし: 1万7千円（平均額）

合計

敷金・礼金あり: 29万7千円
敷金・礼金なし: 19万7千円

なんと、初期費用の差額は10万円です。

今回の場合、敷金・礼金なしだと家賃2ヵ月分も安く抑えられるので、とてもお得ですよね。

ただし、敷金・礼金ゼロ物件には注意点もあります。

あとでトラブルにならないよう、デメリットも知ったうえで選ぶようにしましょう。

敷金・礼金ゼロ物件のデメリット

敷金は本来、退去時の原状回復費用（入居時の状態に戻す工事）として大家さんに預けるお金です。

通常は退去時に、原状回復にかかった費用を差し引いて戻ってきます。

しかし、入居時の敷金がない物件では、退去時に原状回復費用が発生することがあります。

初期費用は安くても退去時に出費がかさむおそれが高いので、よく理解したうえで選びましょう。

仲介手数料が安い物件を選ぶ

仲介手数料は大家さんと入居者を仲介する不動産会社に支払われるお金です。

法律で上限額は決まっていますが下限はないので、不動産会社ごとに設定でき、家賃の半月分のところもあれば、無料のところもあります。

ただ、仲介手数料無料には当然からくりもあります。

よくあるのはその会社が管理する自社物件で、仲介不要だからそもそも手数料が必要ないケースです。

仲介手数料無料にひかれて行ってみたら、自社物件ばかり紹介されたケースもあるようです。

決して自社物件が悪いわけではありませんが、どうしても選択肢が狭くなってしまうので、幅広く探したい方は注意しましょう。

自分で火災保険を探して加入する

火災保険は、火災や水漏れ、自然災害などで、家や家財が被害を受けたときに備える保険です。

多くの方は不動産会社があっせんする保険に入りますが、大家さんが求める条件を満たせば自分で選んでもOKです。

実は不動産会社があっせんする保険は人件費などの手数料が含まれるため、保険会社と直接契約するより割高なのです。

少し手間はかかりますが、自分で保険会社を探して直接契約すると、手数料がかからないぶん保険料が安くなります。

さらに、自分でプランを選べるのも大きなメリットです。

あっせんされた保険だと、人によっては補償内容が生活に合わないこともあります。

自分で保険を選べば、より今の生活に合った補償内容にしやすいです。

そうすれば結果的に保険料も抑えられます。

オプションを外してもらう

「入居者サポート」や「害虫駆除サービス」などのオプションは基本的に任意です。

明細書に書かれていても、必須の記載がなければ加入しなくても問題ありません。

各サービスの内容を聞いてみて、不要であれば外してもらいましょう。

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